Згідно з Житловим кодексом Російської Федерації, орендодавець має повне право достроково розірвати договори найму приміщення в будь-який сезон року, але для цього необхідно мати вагомі підстави. Законодавчо власник квартири може звернутися до суду щодо можливості дострокового розірвання договору найму, якщо орендарі порушують умови договору або встановлені правила проживання у багатоквартирних будинках. Якщо орендодавець доведе факт порушень з боку орендарів, то суд має право винести рішення про дострокове виселення мешканців. Також орендодавець може досягти виселення і за допомогою особистої домовленості, якщо орендарі готові без судового розгляду звільнити житло, що орендується.
Варто зазначити, що сезон року ніяк не впливає на юридичні відносини між орендарем та орендодавцем. Якщо між сторонами укладено письмовий договір оренди, то власник нерухомості має звернутись до суду для процедури виселення мешканців.
Підстави для виселення орендаря можуть бути такі:
– Орендар не вносить встановленої орендної плати за житло та/або порушує графік щомісячних платежів.
– Житлова площа використовується не за призначенням.
– Орендар завдає матеріальних збитків майну орендодавця або іншим особам, які проживають у багатоквартирному будинку, а також не робить належного догляду за житлом, що орендується.
– Орендар порушує умови заздалегідь обумовлених усних домовленостей.
– Орендар надав свідомо неправдиві дані при оренді житла.
– Неодноразово порушує умови проживання у багатоквартирних будинках та інше.
Також причинами виселення можуть стати ситуації, які не залежать від сторін договору, наприклад, будівлю, в якій орендують власність, визначено під знесення. Орендодавець може укласти угоду про вилучення майна на підставі програми реновації, згідно з якою відбувається зміна нерухомості. Власник має право достроково розірвати договір, оскільки проживання в такій нерухомості неможливе через знос будинку.
За відсутності договірних відносин орендодавець може будь-якої миті вимагати від мешканців звільнити приміщення без будь-яких причин, встановлених Житловим кодексом, оскільки між сторонами відсутні юридичні відносини, відповідні правничий та зобов'язання.
ДОВІДКА. Варто зазначити, що якщо орендарями є пенсіонери, діти-сироти, інваліди або родичі працівників правоохоронних органів, які загинули або зникли безвісти, то перед виселенням орендодавець має запропонувати інший варіант оренди житла для орендарів.
Як виселити орендаря, якщо договору про найм квартири немає
Стаття 30 Житлового кодексу РФ регламентує таке:
Власник житлового приміщення здійснює права володіння, користування та розпорядження належним йому на праві власності житловим приміщенням відповідно до його призначення та меж його використання, які встановлені цим Кодексом.
Власник житлового приміщення вправі надати у володіння та (або) у користування житлове приміщення громадянину, що належить йому на праві власності, на підставі договору найму, договору безоплатного користування або на іншій законній підставі, а також юридичній особі на підставі договору оренди або на іншій законній підставі з урахуванням вимог, встановлених цивільним законодавством, цим Кодексом.
У випадку, якщо сторони угоди не оформляли договір оренди, то орендодавець має право у будь-який момент вимагати від мешканців звільнити орендоване житло без звернення до судового органу, оскільки без письмового договору найму орендодавець не має жодних зобов'язань щодо орендаря. Відсутність договору найму залишає орендаря без прав перед власником житла, а отже власник має право вимагати від орендаря звільнити житло у будь-який момент без наявності підстав. Також орендодавець має право заздалегідь не повідомляти про те, що мешканці повинні залишити нерухомість, що орендується.
Якщо орендар не бажає залишати власність, що орендується, то власник житла може вирішити проблему такими способами:
Зміна замків – радикальний, але найпростіший спосіб, який можна використовувати, якщо орендар не хоче звільняти приміщення.
Виклик правоохоронних органів – дільничний здійснить огляд житла, засвідчить його стан, а також відмову орендаря звільнити приміщення.
Звернення до суду – подібні ситуації трапляються вкрай рідко, коли орендодавець намагається звільнити приміщення від третіх осіб за відсутності укладеного договору найму.Для цього необхідно скласти позовну заяву, в якій мають бути вказані вжиті заходи.
ДОВІДКА. Орендодавець повинен письмово оформляти договір оренди з майбутнім мешканцем, щоб юридично захистити власні права у разі непередбачених ситуацій. Документ має бути грамотно складений із зазначенням важливих деталей для власника нерухомості. Власник може самостійно скласти договір або звернутися за юридичною допомогою.
Як виселити орендаря, якщо договір про найм квартири є
При виселенні квартирантів до закінчення терміну дії договору найму орендодавець може керуватися умовами договору та законодавством РФ. У такому разі орендодавець повинен мати підстави для виселення, щоб отримати судове рішення, завдяки якому можна достроково розірвати договір та виселити мешканців.
Перед зверненням до суду власник повинен заздалегідь повідомити мешканців факт виселення за три місяці до передбачуваної дати, а після подати позовну заяву з обґрунтуванням необхідності дострокового розірвання договору, якщо мешканці не бажають самостійно залишати житло, що орендується. Разом із позовною заявою необхідно надати таке:
– договір найму.
– Докази порушення умов договору.
– Підтвердження повідомлення наймача.
Після того, як орендодавець звернувся до суду, а суд виніс рішення про дострокове виселення квартирантів, надсилається виконавчий лист для квартирантів. Виконавчий лист повідомляє про те, що квартиранти повинні залишити приміщення, що орендується, протягом десяти календарних днів після набрання судом рішення в законну силу.Орендар у встановлений термін повинен освоїти приміщення, що орендується, після цього терміну проводиться примусове виселення мешканців працівниками виконавчої влади.
Якщо термін договору найму минув, то орендодавець, який не бажає продовжувати договірні відносини, повинен заздалегідь повідомити мешканців про виселення, а саме за три місяці до закінчення строку дії документа. У такому разі мешканці зобов'язані залишити житлоплощу на підставі закінчення терміну дії договору. Якщо орендодавець заздалегідь не повідомив про виселення, то договір можна вважати продовженим на невизначений термін, але його можна перервати будь-якої миті, а для цього необхідно письмово повідомити мешканців про необхідність розірвання документа. Якщо мешканці не бажають звільняти приміщення, то власник можна вдатися до звернення до поліції або звернутися до суду із позовною заявою.
Якщо квартиранти мають тимчасову реєстрацію за адресою оренди нерухомості, це ускладнює процес розірвання договору найму. Також, якщо в орендарів є неповнолітня дитина, яка прописана у квартирі, то виникає потреба у зверненні до органів опіки для можливості зняття громадянина з обліку реєстрації. У будь-якому разі подібні ситуації мають вирішуватись у судовому порядку.
ДОВІДКА. Якщо термін оренди у договорі не вказано, то документ вважається ув'язненим на безстроковій основі.
Питання, як виселити квартирантів, може виникнути з багатьох причин: скарги сусідів, псування майна, недотримання правил проживання тощо. Але найчастіше це відсутність оплати за проживання та недотримання встановлених домовленостей.
Що робити, якщо квартиранти не платять за квартиру
Порядок вирішення питання, як законно виселити квартирантів, які не платять, залежить від того, чи укладено договір найму чи квартира здається за усною угодою.
Без договору
Багато хто вважає укладення договору найму непотрібним, тому що легко можна виселити мешканців у разі потреби. Насправді це можливо, але не так просто, наприклад, не можна просто виставити речі квартирантів та змінити замки. За такі дії можна зазнати кримінального покарання за ст. 330 КК РФ за самоврядування.
Щоб не виникало таких наслідків, якщо квартиранти не платять за квартиру без договору, ось що треба робити:
- Мирно попросити їх залишити житлоплощу.
- Якщо вони відмовляються, подає заяву до поліції з наданням паспорта та витягу з ЄДРН, що підтверджує право володіння нерухомістю.
Далі господар при дільничному та двох понятих оголошує мешканцям, що виселяє їх та пояснює за що. Тільки після того, як квартиранти залишають будинок, можна позбавлятися їх речей (які вони залишили) і міняти замки.
Ще один варіант, який можна використати, якщо квартиранти не платять, але й не з'їжджають — подати заяву на відключення комунікацій до компанії, що управляє. Недобросовісні мешканці не зможуть довго проживати в подібних умовах, тому квартира незабаром звільниться. Однак потім доведеться знову підключати всі комунікації.
При примусовому виселенні без договору треба враховувати, що борг навряд чи вийде, оскільки немає законодавчих підстав його існування. Також важливо, якщо квартиранти з дітьми, їх не можна виселяти в нікуди. Вони повинні мати час на пошук нового житла.
Рекомендуємо прочитати: «Відповідальність та штраф за незаконне здавання квартири в оренду».
З договором
Якщо є договір найму, виселити сусідів, котрі не платять, легше і при цьому можна повернути борг. У угоді вказується число, до настання якого мешканці мають сплатити. Якщо ця умова не прописується, за дату автоматично приймається 10 число кожного місяця.
Таким чином, якщо квартирант не платить за квартиру за договором, перше, що потрібно робити, — розрахувати суму боргу, виходячи з дати платежу, і дізнатися, чи немає заборгованості з комунальних послуг.
Якщо інше не передбачено, квартирант повинен вносити орендні платежі та оплачувати послуги ЖКГ (ст. 678 ЦК України). Якщо щодо них є борг, він додається до суми заборгованості за житло.
Далі треба поговорити з квартирантом та пояснити, що йому загрожує судовий розгляд у разі відсутності грошей. Зазвичай такого попередження вистачає і питання вирішується на цьому етапі.
Якщо домовитись мирно не виходить, наймодавець звертається до суду за судовим наказом, згідно з яким квартирант оплачує борги та відсотки за прострочення. Останній показник розраховується виходячи з ключової ставки Центробанку (ст.395 ДК), їх вказувати довільно. Якщо наймач, як і раніше, відмовляється платити добровільно, пристави знімають гроші з його банківських рахунків.
Якщо термін дії договору закінчився, а квартирант не сплачує, угода просто не продовжується, а боржник виселяється. Борг погашається у такому порядку, як описано вище.
Важливо враховувати, що у договорі вказуються всі особливості використання житла, наприклад, якщо квартиранти затопили сусідів, хто має платити за ремонт, тому укладання угоди вигідне обом сторонам. Рекомендуємо Вам прочитати: «Страхування квартири від пожежі та затоплення сусідами: нав'язування непотрібного чи життєва необхідність»
Потрібно враховувати, що можливі спроби позбутися сусідів квартирантів з боку інших мешканців багатоквартирного будинку. Тому при здачі житла у найм потрібно обов'язково наполягати на дотриманні норм тиші згідно з регіональним законодавством.
Як виселити квартирантів сусідів із комунальної квартири
Якщо йдеться про комунальну квартиру, ймовірність виникнення проблем із мешканцями збільшується.
Наприклад, якщо сусіди здають свою кімнату в квартирі галасливим мешканцям, перше, що треба робити, повідомити про недотримання ними Закону про тишу. Якщо це не дасть результату, скаржитися дільничному.
Якщо на квартирантів скаржаться сусіди — це є підставою для розмови з власником. Якщо він не впливає на квартирантів – це підстава для їхнього виселення.
Чи можна здавати кімнату в комунальній квартирі без згоди сусідів
У законодавстві немає однозначної відповіді це питання. Право вільного розпорядження власністю гарантується Конституцією, але не повинні порушуватися права інших мешканців. Тому потрібно виходити із конкретної ситуації.
Наприклад, якщо кімнату у квартирі сусіди здають мігрантам, варіанти, куди можна скаржитися:
- Поліція (на підставі недотримання мешканцями норм тиші, наприклад).
- Управління з питань міграції МВС (якщо квартиранти не мають тимчасової реєстрації понад 30 днів).
Інша річ у разі здачі кімнати у квартирі подобово. Не всі знають точно – чи подібне використання житлового приміщення. Після останніх змін у законодавстві це заборонено як з окремими квартирами, так і з кімнатами. Тому якщо сусід здає квартиру подобово, і Ви не знаєте, куди скаржитися, звертайтеся до дільничного. Зразки заяви знайдете тут.
Якщо квартиранти зіпсували майно та відмовляються платити
Якщо мешканці відмовляються сплачувати, справа вирішується через суд. Але тут треба враховувати, що можливість повернути гроші є, тільки якщо є опис майна і в договорі згадується відповідальність квартиранта за його збереження. В іншому випадку треба доводити, що майно не було пошкоджене в момент передачі.
Таким чином, виселення квартирантів має різні нюанси залежно від конкретної ситуації. Щоб максимально захистити себе від неприємних сюрпризів, потрібно укладати докладний договір найму і обов'язково робити опис майна. Радимо прочитати: «Що загрожує сусідові за псування чужого майна»
Сподобалася стаття? Ставте лайк, підписуйтесь на наш канал і будете одними з перших дізнаватися про нові публікації!
Залишайте свої коментарі! Ваша думка дуже важлива для нас!
"Вам доведеться з'їхати з квартири", – почути таку фразу найменше хоче будь-який квартирант. Особливо в пандемію, коли більшість орендарів не могли повною мірою оплачувати орендоване житло. На щастя квартиронаймачів, багато власників йшли на поступки та знижували плату, в поодиноких випадках — просили з'їхати.Запитали у юристів та експертів з міської оренди, у яких випадках власник може виселити орендаря з квартири та як уникнути неприємних ситуацій.
Експерти у цій статті:
- Родіон Ларченко, адвокат адвокатського бюро Asterisk
- Кирило Кокорін, юрисконсульт юридичної служби компанії «Інком-Нерухомість»
- Ольга Яцевська, керівник відділу мережі офісів "Міель"
- Роман Бабичов, керівник департаменту оренди агентства нерухомості «Абетка житла»
У яких випадках квартиранта можуть виселити зі орендованого житла
Дострокове розірвання договору оренди житла та виселення орендарів регламентується ст. 687 Цивільного кодексу РФ. Згідно із законом, розірвати договір достроково і вимагати виселення орендарів власник може у судовому порядку у чотирьох випадках, розповів юрист адвокатського бюро Asterisk Родіон Ларченко.
- Неоплата житла за шість місяців (якщо договором не встановлений більший термін), якщо договір укладено на строк менше одного року — у разі прострочення плати більше двох разів.
- Руйнування чи псування квартири наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає.
- Використання квартири не за призначенням чи порушенням прав та інтересів сусідів. Наприклад, орендарі влаштували у квартирі офіс чи хостел. «У цьому випадку власник спочатку повинен зробити попередження. І тільки якщо після попередження порушення не припиняться, він матиме право вимагати розірвання договору», — пояснив юрист.
- Якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання, а також у разі аварійного стану.
- На практиці
Однак на практиці список причин для виселення не обмежується наведеними вище випадками, кажуть експерти.Найчастіше виселення квартирантів пов'язане з несплатою оренди або постійною затримкою внесення плати, зазначив провідний юрисконсульт юридичної служби Інком-Нерухомості Кирило Кокорін.
Порядок та строки оплати зазвичай прописані у договорі, і якщо квартирант не платить за оренду вчасно, він порушує договір. Отже, його можуть попросити звільнити орендовану квартиру.
Втратити орендовану квартиру можна через перездачу житла третім особам без дозволу власника. Причиною для виселення може стати ситуація, коли у квартирі замість двох осіб, зазначених у договорі, живе п'ять, а власник про це дізнався випадково.
"Якщо в договорі написано, що квартиру не можна здавати в суборенду або без дозволу власників ніхто більше не може проживати, і цей пункт порушується, то договір також можна розірвати", – сказав керівник департаменту оренди агентства нерухомості "Абетка житла" Роман Бабичов.
Попросити з речами на вихід власник може, якщо у квартирі без дозволу мешкають тварини, яких він заборонив спочатку. Причиною для виселення можуть стати часті вечірки у квартирі та скарги сусідів на квартирантів.
Виселити з квартири орендарів може і її співвласник, який не знав про здачу своєї нерухомості. При цьому мешканці мають право вимагати відшкодування всіх збитків у того, хто заселив їх у квартиру без згоди. Якщо мирне вирішення питання неможливе, то треба звертатися до суду, оскільки цей варіант схожий вже на шахрайство», – зазначив Роман Бабичев.
Якщо власник продає квартиру, виселення відбувається не завжди. Нерідко квартиру продають разом із орендарями, і ті продовжують її знімати вже у нового господаря.
Як має відбуватися виселення з квартири
Перш ніж виселити орендаря із квартири, власник повинен попередити його та дати час для переїзду. Зазвичай йдеться про один місяць, наголосила керівник відділу мережі офісів «Міель» Ольга Яцевська. За такий самий термін квартирант повинен попередити власника про те, що він з'їжджає, якщо інші умови не прописані у договорі.
Потім призначається час зустрічі, власник або його агент повинен оглянути квартиру щодо її стану та відповідності умовам її утримання. Після складається передавальний акт, у якому фіксується, що приміщення прийняте у належному вигляді. Потім слід повернення депозиту, якщо все гаразд і гроші не підуть на усунення порушень.
У разі дострокового розірвання договору якщо квартирант нічого не порушив (наприклад, квартира продається), то до власника можуть застосовуватися штрафні санкції. Вони мають бути прописані у договорі.
«Приміром, щодо дорогих квартир у 90% випадків дострокове розірвання договору можливе лише зі штрафом. Як правило, сума штрафу складає місячну орендну ставку. За відсутності договору розраховувати на якісь компенсації немає сенсу», — сказав Роман Бабичев із «Абетки житла».
Однак навіть закінчення терміну договору не означає його автоматичного розірвання, додав Родіон Ларченко. "Не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору власник повинен запропонувати наймачеві укласти договір на тих самих або інших умовах або попередити його про відмову від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати квартиру протягом року або більше", – пояснив юрист.
Якщо власник не виконав цього обов'язку, а наймач не відмовився від продовження договору, договір вважається продовженим на тих самих умовах і на той самий термін. Це правило не застосовується до договорів, укладених менш як на один рік.
Що робити, якщо квартирант не погоджується з виселенням
Якщо орендар не погоджується з виселенням, а переговори зайшли в глухий кут, то сторонам необхідно вирішувати це питання в судовому порядку.
«Якщо наймач відмовляється виїхати із квартири (незалежно від того, що є причиною виселення), виселити його можуть лише судові пристави. Але такі випадки трапляються вкрай рідко, найчастіше сторони вирішують такі питання шляхом переговорів та компромісів», — зазначив провідний юрисконсульт «Інком-Нерухомості».
Забезпечувальний платіж у цьому випадку повертається наймачу за вирахуванням сум, які забезпечувалися таким платежем згідно з договором: як правило, це заборгованість із плати за наймання та оплата збитків (наприклад, псування меблів, техніки).
Суд може надати наймачеві строк для усунення порушень, що стали підставою для розірвання договору, але не більше одного року. Якщо протягом цього часу квартирант не усуне порушень, суд на повторне звернення власника розриває договір, уточнив Родіон Ларченко.
Якщо наймач нічого не порушив, його виселити достроково не можна. Продаж квартири не є підставою для виселення. "Якщо власник змінив замки або іншим чином намагається позбавити наймача можливості користуватися квартирою, наймач має право вимагати відшкодування збитків", – сказав юрист.До збитків може відноситися різниця в платі за наймання, якщо наймач був змушений винаймати дорожчу квартиру, витрати на переїзд, а також моральну шкоду.
Поради експертів
Незважаючи на те, що виселення квартирантів через закон зобов'язує сторони звертатися до суду, такий спосіб використовується вкрай рідко, зазвичай сторони знаходять компроміс, зазначив Кирило Кокорін. "Це пов'язано з тим, що судові процеси, по-перше, вимагають залучення відповідних фахівців, по-друге, займають багато часу, тому сторони вирішують питання у позасудовому порядку", – пояснив він.
Щоб уникнути неприємних ситуацій під час оренди квартири, у тому числі не доводити до виселення, потрібно укладати договір. Це головне правило, яке називають експерти.
Орендаря робить уразливим неправильне оформлення договору (коли зразок завантажується з інтернету без жодної перевірки) оренди чи його відсутність. «За відсутності договору орендар зовсім не захищений — по суті виходить, що ця людина без жодних підстав проживає в чужій квартирі. Тому і виселення може бути швидким та безапеляційним», — зауважила Ольга Яцевська з «Міель».
Тому важливо не лише укладати договір, а й прописувати в ньому всі нюанси, включаючи пункт про розірвання договору, терміни виселення та штрафні санкції. У разі непередбачених ситуацій це дозволить вирішити питання з урахуванням інтересів обох сторін. Якщо власник захоче виселити орендаря, то це коштуватиме грошей, так само, як якщо квартирант вирішить з'їхати раніше терміну.
При самостійному пошуку житла потрібно перевірити, чи не варто квартира, яку ви хочете винайняти, на продажу, додав Роман Бабичев.«Якщо квартира продається, краще її не винаймати — прожити в ній довго не вийде. Якщо квартира не приватизована, необхідно уточнити, скільки людей у ній прописано, та взяти у всіх згоди на здачу. Якщо квартира належить кільком власникам, то має бути згоди на здачу від усіх власників житла», — порадив експерт.
Дотримуватись умов договору, вчасно вносити орендну плату, використовувати квартиру за призначенням, не порушувати права сусідів та не укладати договори найму з явно кабальними умовами для орендаря — гарантія того, що вас не виселять зі орендованої квартири, підсумував юрисконсульт «Інком-Нерухомості».