Під час укладання договору купівлі-продажу нерухомості необхідно сплатити низку обов'язкових платежів — державне мито, податок на дохід фізичних осіб (ПДФО), військовий та пенсійний збір, пише ЕП.
► Підписуйтесь на телеграм-канал «Мінфіна»: головні фінансові новини
Обов'язкові платежі
Державне мито – це оплата нотаріального посвідчення того факту, що право власності від продавця переходить до покупця. Цей платіж сплачує продавець у розмірі 1% вартості нерухомості.
Натомість покупець повинен сплатити 1% від вартості майна, але як пенсійний збір.
Крім цього продавець повинен сплатити ПДФО, його розмір залежить від кількох факторів. Так, перший продаж квартири в році здійснюється без ПДФО.
Якщо ж людина вдруге за рік продає квартиру, то має сплатити 5% ПДФО, третій та подальший продаж — 18% ПДФО. Крім цього, якщо до продажу квартира перебувала у власності менше трьох років, ПДФО сплачується на рівні 18%.
Винятком є продаж нерухомості, успадкованої.
Разом із ПДФО продавець платить і військовий збір у розмірі 1,5% вартості нерухомості.
Податок «на розкіш»
Щороку власникам нерухомого майна певної квадратури нараховується так званий податок на розкіш.
Розмір податку визначається за рішенням сільської, селищної або міської ради в залежності від розташування нерухомості.
Ставка податку розраховується у відсотках від мінімальної заробітної плати на 1 січня звітного року та не може перевищувати 1,5% за квадратний метр. Сплатити податок «на розкіш» потрібно до 1 липня наступного року, тобто податок за 2023 рік сплачується 2024 року, а за 2024 рік — 2025 року.
За допомогою онлайн-калькулятора можна розрахувати, скільки податку доведеться заплатити.
Якщо людина має право власності на об'єкт нерухомості, загальна площа якого перевищує 300 квадратних метрів (для квартири) та 500 квадратних метрів (для будинку), сума податку збільшується на 25 тисяч гривень на рік.
Купівля-продаж нерухомості сьогодні є звичайною процедурою. Кожен мріє купити нову квартиру, навіщо відкладає свої заощадження. Однак, необхідно пам'ятати, що вартість самої нерухомості — це не всі витрати, які понесе покупець. Крім цього, існують певні державні податки та збори. До речі, це стосується і продавця.
Нижче розглянемо, які державні податки та збори необхідно сплачувати в Україні у 2024 році.
Податки та збори щодо купівлі об'єктів нерухомості
Договір купівлі-продажу має бути оформлений у нотаріуса. Це одна з головних вимог. Особа зможе офіційно отримати право власності лише після внесення нотаріусом даних про правочин до Державного реєстру майнових прав на нерухоме майно. Також із цього моменту у покупця з'являється обов'язок сплатити державні податки та збори.
Після підписання договору новий власник нерухомості має внести збір до Пенсійного фонду, який складає 1% від вартості нерухомості. Крім цього, виплаті державного мита (1%) підлягає також нотаріальне посвідчення.
Необхідно знати, що ці податки та держмита сплачуються обома сторонами угоди, адже вона є двосторонньою. Однак у більшості випадків все відбувається за попередньою домовленістю.
Які обов'язки покладаються на продавця під час угоди?
У свою чергу продавець також несе певні витрати, а саме:
- Держмито (1% від загальної вартості нерухомого майна).
- Військовий збір (1,5% загальної вартості об'єкта).
- Податок з доходів фізичних осіб (чи скорочено — ПДФО) від продажу об'єкта. Розмір цього податку залежить від різних факторів, тому відсоток може змінюватись.
Чи були якісь зміни у оподаткуванні?
Так, було внесено деякі зміни. Сьогодні платнику податків за третю та наступні угоди необхідно буде сплатити державний податок, який становить 18%, а також військовий збір – 1,5%.
Важливо! Вищезгаданий ПДФО від продажу нерухомості може не виплачуватись у деяких ситуаціях, а саме:
- угода у поточному звітному періоді була єдиною;
- термін володіння майном тепер немає значення.
Таким чином, якщо продавець нерухомості більше трьох років володів об'єктом, а угода з продажу нерухомості була першою за поточний рік, тоді ПДФО не встановлюється.
Однак у випадку, коли одна із сторін є юридичною особою, тоді на неї покладається обов'язок сплатити прибутковий податок.
Які пільги і для кого існують під час укладання угоди купівлі-продажу?
Національне законодавство встановлює певний перелік осіб, для яких існують пільги при сплаті державних податків під час укладання угоди з купівлі-продажу нерухомого майна.
Таким чином, від сплати звільняються такі особи:
- інваліди Великої Вітчизняної війни та сім'ї військових, які вважаються зниклими безвісти;
- інваліди, що належать до 1 або 2 групи;
- учасники ліквідації аварії на Чорнобильській АЕС
Від сплати державного податку, що становить 1% від загальної вартості нерухомості та який сплачується до Пенсійного фонду, звільняються такі особи:
- особи, які вперше укладають угоду;
- особи, які перебувають у квартирному обліку.
Процедура реєстрація об'єктів нерухомості та її ціна
Як уже згадувалося у статті, право власності обов'язково має бути зареєстроване. Крім того, від терміну оформлення пакета документів залежить розмір адміністративних зборів.
За загальним правилом реєстрація нерухомості відбувається за 5 днів з моменту подання заяви до Держреєстру. В цьому випадку встановлюється оплата, розмір якої дорівнює 1% прожиткового мінімуму для працездатних громадян.
Однак є випадки, коли реєстрацію можна виконати швидше, але платити доведеться більше. Так:
- За оформлення всіх необхідних документів протягом 2 робочих днів оплата становитиме 1 мінімальну заробітну плату.
- Протягом 1 робочого дня – 2 мінімальні заробітні плати.
- А протягом 2 годин – 5 мінімальних заробітних плат.
Посада: директор, експерт з оцінки. Досвід роботи 14 років.
Експерт з оцінки бізнесу та нематеріальних активів.
Спеціалізація: Оцінка нерухомого та рухомого майна, а також цілісних майнових комплексів, паїв, цінних паперів, майнових прав та нематеріальних активів.
До 2 грудня 2024 року власники нерухомості на території Росії мають сплатити податок на неї.Розповідаємо, що їм оподатковується, а що ні, як розраховується цей податок, і чи можна його не сплачувати.
Увага! Це стаття про податок, що сплачується при володінні нерухомістю. Якщо вас цікавлять податки після продажу об'єкту, вам сюди.
Податок на майно фізичних осіб (саме так він називається офіційно) – це місцевий податок, розмір якого кожен муніципалітет визначає самостійно. У містах федерального значення (Москві, Санкт-Петербурзі та Севастополі) його встановлюють закони цих суб'єктів РФ. Власники нерухомості повинні сплачувати податок на майно щороку не пізніше 1 грудня року, наступного за податковим періодом, що минув. У 2024 році його можна сплатити до 2 грудня, оскільки перше випадає на вихідний день. Розмір платежу розраховується один раз на рік податковою інспекцією, яка у третьому кварталі надсилає власнику повідомлення, де вказано, скільки та за що потрібно заплатити.
Якщо у власника є особистий кабінет на сайті ФНП, то податкове повідомлення автоматично прийде туди. За бажання в ЛК можна зробити так, щоб повідомлення надсилалися у паперовому вигляді поштою.
Хто має сплачувати податок на майно фізичних осіб
Платниками податку нерухоме майно є власники житлових і нежитлових об'єктів біля Росії. Якщо йдеться про квартиру чи будинок, то з погляду закону не має значення, хто саме там живе (у тому числі на праві оренди) чи зареєстрований. Податок сплачує той, кому нерухомість належить за документами.
Навіть якщо об'єкт не використовується і порожній, податок на нього все одно доведеться платити.
Розмір податку не залежить від громадянства та віку, якщо тільки людина не входить до пільгової категорії.За неповнолітнього власника державі платять його батьки чи опікуни. Якщо власник майна — іноземець, він теж раз на рік отримуватиме податкові повідомлення незалежно від того, приїжджав він до країни за минулий податковий період чи ні. Також не має значення, яким чином до власника перейшло право на майно: купив він його, взяв в іпотеку, приватизував, отримав у спадок чи дар. Обов'язок зі сплати податку виникає відразу після оформлення права власності.
Об'єкти оподаткування, або Що вважається нерухомістю
- житловий будинок (зокрема землі для ведення особистого підсобного господарства, городництва, садівництва, ИЖС);
- квартира, кімната;
- гараж, машино-місце;
- єдиний нерухомий комплекс (комплекс будівель та споруд, які юридично та технологічно не можна розділити — завод, залізниця тощо);
- об'єкт незавершеного будівництва;
- інші будівлі, будівлі, споруди, приміщення.
Загальнобудинкова власність багатоквартирних будинків (МОПи, технічні поверхи, прибудинкова територія тощо) податком на майно не оподатковується.
Все, що законодавство не відносить до нерухомого майна (автомобіль, заощадження, меблі, побутова техніка, ювелірні прикраси), зараховується до рухомого майна. Податком, якому присвячено матеріал, воно не оподатковується, але власники таких речей сплачують інші податки. Наприклад, у ціну товару включено ПДВ, а автовласники щороку сплачують транспортний податок, який часто надсилають «у комплекті» із повідомленням з податку на майно.
Ставка податку для фізосіб
Суму податку майно фізичних осіб обчислюють з допомогою ставки. Це відсоток від податкової бази – кадастрової вартості об'єкта нерухомості, яку визначає Росреєстр.
Починаючи з 2023 року переоцінка кадастрової вартості об'єктів капітального будівництва в усіх регіонах РФ відбувається раз на чотири роки, а в містах федерального значення – раз на два роки.
Податковим кодексом РФ задані три базові ставки оподаткування, що залежать від виду об'єкта та його вартості:
1. За ставкою 0,1% кадастрової вартості оподатковуються:
- квартири;
- кімнати (а також частки та частини);
- житлові будинки;
- об'єкти незавершеного будівництва, якщо їхнє проектне призначення — житловий будинок;
- гаражі та машиномісця;
- хозпостройки до 50 кв. м на ділянках для ведення особистого підсобного господарства, городництва, садівництва чи індивідуального житлового будівництва.
Муніципалітети, а також міста федерального значення мають право встановлювати свої ставки для перерахованих вище об'єктів, а саме: зменшити базову ставку 0,1% до нуля або збільшити, але не більше ніж втричі. Тобто, у різних населених пунктах діапазон може змінюватися від 0 до 0,3%.
Наприклад, в Єкатеринбурзі ставка податку на квартиру, будинок, гараж становить 0,1%, а в Москві вона залежить від кадастрової вартості нерухомості: чим більше, тим вище (такий різновид ставки називають прогресивним).
Зокрема, якщо московська квартира коштує до 10 млн. рублів, ставка буде на рівні 0,1%. При ціні житла від 10 до 20 млн рублів вона становитиме 0,15%, від 20 до 50 млн – 0,2%,
від 50 до 300 млн – 0,3%. Для об'єктів кадастрової вартістю понад 300 млн. рублів діє ставка 2%.
Дізнатися ставки податку на майно у своєму населеному пункті можна на сайті ФНП.
2. Інші об'єкти, наприклад, господарські споруди від 50 кв. м на садових ділянках, оподатковуються за ставкою 0,5%. Тут місцева влада не може змінювати федеральну «таксу».
3.Власники майна дорожчі за 300 млн рублів, а також власники комерційної нерухомості (наприклад, офісів та торгових площ) платять 2% кадастрової вартості. Ця ставка також не підлягає перегляду.
Апартаменти для розрахунку податку на майно прирівнюються до нежитлових приміщень. Податкова ставка ними може коливатися від 0,5 до 2%.
Це залежить від регіону, типу будівлі, де вони знаходяться, і виду дозволеного використання будівлі. При цьому податкова ставка для апартаментів завжди вища, ніж для квартири.
Як дізнатися кадастрову вартість об'єкту
Уточнити, скільки держава оцінює будь-який зареєстрований об'єкт нерухомості, можна в особистих кабінетах на сайті податкової або Росреєстру. Крім того, цю інформацію вказують у податкових повідомленнях.
Кадастрову вартість з розрахунку податку на майно в деяких регіонах почали застосовувати з 2015 року, а з 2021-го це стало повсюдною практикою. Раніше в розрахунок брали інвентаризаційну вартість об'єкта.
Кадастрова вартість ближча до ринкової і може відрізнятись від інвентаризаційної у 3–10 разів. Тому, якщо сума податку на те саме майно за останні роки зросла, то, швидше за все, муніципалітет змінив базу при розрахунку.
Росреєстр переглядає кадастрову вартість нерухомості раз на п'ять років по всій Росії, крім Москви, Санкт-Петербурга і Севастополя, де переоцінку проводять раз на три роки.
З 2023 року Росреєстр переглядає кадастрову вартість нерухомості раз на чотири роки по всій Росії, крім Москви, Санкт-Петербурга та Севастополя, де переоцінку проводять раз на два роки.
Як розраховується податок
Логічно, що більше площа об'єкта оподаткування, то вище його вартість і тим більше податок. Проте за кожен об'єкт діє податкове відрахування.У разі це площа, яку не потрібно платити.
Власник має право на податкове вирахування по кожному належному йому об'єкту. Навіть якщо він має п'ять квартир, відрахування нададуть на кожну з них.
Облік цієї пільги відбувається автоматично і виявляється у цьому, що з розрахунку податку до уваги береться повна площа об'єкта.
Розміри відрахувань:
- для квартири та частки у приватному будинку – 20 кв. м;
- для кімнати та частки у квартирі – 10 кв. м;
- для будинку – 50 кв. м;
- за будинок площею 50 кв. м та менше податок на майно взагалі не нарахують.
При площі квартири 100 кв. м, податком обкладатиметься 80 «квадратів», а в заміському будинку площею 120 кв. м – лише 70.
Якщо ви придбали квартиру площею 19,8 кв. м, то податок на майно вам за неї не нараховуватимуть.
Багатодітним сім'ям (що виховує трьох і більше неповнолітніх дітей) потрібно додатковий відрахування за кожну дитину.
Його розміри:
- при володінні квартирою/кімнатою або її частиною – 5 кв. м;
- по житловому будинку або його частині – 7 кв. м.
У власника квартири площею 110 кв. м троє неповнолітніх дітей. Податок на майно йому розрахують так:
110 кв. м (загальна площа) – 20 кв. м (звичайне відрахування) – 5 кв. м × 3 (пільгове відрахування за трьох дітей) = 75 кв. м
А якби це була не квартира, а будинок, то податком він не обкладався б зовсім, бо за площі менше 50 «квадратів» податкова база зменшується до нуля.
110 кв. м – 50 кв. м – (7 кв. м × 3) = 39 кв. м
Також при розрахунку податку на майно враховується коефіцієнт періоду володіння (КПВ) та розмір частки власності в об'єкті (Д).
Щоб визначити КПВ, потрібно поділити період володіння об'єктом у місяцях на 12.Якщо майно придбали до 15-го числа включно, то цей місяць рахується за повний, а якщо пізніше за цей термін — місяць не рахується. Якщо ви володієте нерухомістю більше року, коефіцієнт стає рівним одиниці. При продажу об'єкта все навпаки: місяць зачитується, якщо угода в ньому пройшла після 15 числа.
Квартиру купили 20 березня 2021 року та продали 20 грудня того ж року. Тоді березень у періоді не враховується, а грудень вважається, оскільки і виникнення та припинення права власності відбулися після 15-х чисел місяців.
Термін володіння у такому разі становитиме 9 місяців, і КПВ дорівнюватиме 9/12, тобто 0,75.
Формула розрахунку податку на майно виглядає так:
(Кадастрова вартість майна – податкове вирахування) × КПВ × Д × ставку оподаткування
Розрахунок податку для конкретного об'єкта також можна зробити на сайті ФНП.
Розрахуємо суму податку на майно для квартири у Москві за 2023 рік. Її площа – 60 кв. м, кадастрова вартість – 17 млн рублів, і є два власники, які володіють ½ частки кожен. Квартира куплена 16 місяців тому.
Спочатку застосуємо податкове відрахування, для чого порахуємо кадастрову вартість 1 кв. м: 17 000 000/60 = 283 300 рублів. Площа після відрахування: 60 – 20 = 40 кв. м. Кадастрова вартість квартири після відрахування: 283300 × 40 = 11332000 рублів.
Платники податків придбали квартиру більше року тому, тому КПВ дорівнює одиниці, оскільки кожен власник має половиною об'єкта, то розмір частки власника (Д) дорівнює 0,5. У Москві прийнято прогресивну ставку, і для квартир вартістю 10-20 млн рублів вона становить 0,15%.
Вважаємо податок на майно: 11332000 × 1 × 0,5 × 0,15% = 8499 рублів.
Хто може не сплачувати податок на майно
Пільги на сплату податку на майно бувають федерального та місцевого рівня. Перші діють по всій країні, другі застосовуються у певному регіоні. Наприклад, у деяких муніципалітетах діють пільги для неповнолітніх із багатодітних сімей.
На федеральному рівні пільги надаються пенсіонерам, інвалідам 1-ї та 2-ї групи, військовослужбовцям, героям СРСР та РФ, учасникам ВВВ, дітям-інвалідам.
Пільговики з федерального переліку від сплати податку майно звільнено повністю. Місцеві пільги можуть покривати як повну суму податку, так і її частину.
Уточнити перелік пільговиків у своєму суб'єкті можна на сайті ФНП.
Отримати пільги можна лише на майно, яке не використовується для підприємницької діяльності, наприклад, на квартиру, будинок, гараж. При цьому ціна об'єкта має бути меншою за 300 млн рублів. Тобто якщо квартира здається в оренду або будинок коштує 320 млн. рублів, то пільгове оподаткування до них не застосовується.
Пільги поширюються лише на один об'єкт кожного виду. Власник може самостійно вирішити, на який саме. Якщо власник вибору не зробив, податкова автоматично застосує пільгу до найдорожчого об'єкту.
У пенсіонера у власності дві квартири: у Тамбові, з кадастровою вартістю 800 тис. рублів, та у Моршанську, з кадастровою вартістю 400 тис. рублів.
Оскільки перший об'єкт дорожчий, за замовчуванням власник отримає пільгу (звільнення від сплати) на нього, а податок за моршанську квартиру йому нарахують повністю.
Ще пенсіонер у Моршанську має приватний будинок і гараж. Це інші види майна, а отже, пільга діє і на них, тож податок платити теж не доведеться.
За заявою власника, податкова може змінити об'єкт пільгового оподаткування.Вибрати його власнику потрібно до закінчення поточного податкового періоду, наприклад, 2024 року, до 31 грудня 2024-го.
За формою така заява схожа на декларацію та доступна на сайті ФНП
При цьому заяву на саму пільгу, а не на вибір пільгового об'єкта, платник податків може подати будь-коли. Якщо на той момент податок вже порахують без пільг, то, отримавши заяву, ФНП зробить перерахунок на майбутні податки.
Найзручніше сплатити податок прямо з особистого кабінету на сайті ФНП або на порталі держпослуг. Також це можна зробити за номером повідомлення на сайті податкової або звернувшись до банку із роздрукованою квитанцією.
Що робити, якщо у податковому повідомленні є помилка
Порядок дій у такому разі залежить від того, яку саме помилку допущено. Наприклад, якщо неправильно вказано площу квартири, але інші дані (кадастровий номер, адреса, ПІБ власника) правильні, потрібно направити звернення до податкової, додавши виписку з ЄДРН або свідоцтво про реєстрацію права, де вказано правильну площу.
Якщо ж власник не згоден з кадастровою вартістю об'єкта або з визначенням виду нерухомості, то спочатку треба звернутися із заявою до Росреєстру і зажадати перерахувати цю суму.
Машино-місця в повідомленнях часто позначають як «інші будови». Після цього податкова ставка їм підвищується з 0,1 до 0,5%.
Після завершення розглядів з Росреєстром (іноді для цього доводиться звертатися до суду), документи, що підтверджують, слід надати до ФНП для перерахунку податку.
А якщо нерухомість за кордоном?
Податок на майно стягується за місцезнаходженням об'єкта, тобто платити за нерухомість треба в тій країні, де вона розташована.У цьому байдуже, є власник податковим резидентом РФ чи ні.
Громадянин Росії не зобов'язаний повідомляти ФНП про купівлю нерухомості за кордоном, якщо він не є державним або муніципальним службовцем.
Але для оплати податку за кордоном власнику потрібно відкрити рахунок у місцевому банку. А ось про наявність таких рахунків громадяни нашої країни зобов'язані повідомити податкову не пізніше, ніж через місяць після їх відкриття.
Якщо податковий резидент Росії має прибуток із закордонної нерухомості, — наприклад, здає їх у оренду чи отримав прибуток від її продажу, то він виникає обов'язок сплатити до російського бюджету прибутковий податок. Для цього власник заповнює та подає до ФНП декларацію за формою 3-ПДФО у строк до 30 квітня року, наступного за минулим податковим періодом.
Між державами може бути укладено угоду про уникнення подвійного оподаткування. І тут податок, сплачений іншій країні, можна зарахувати у Росії. Наприклад, в Іспанії податкова ставка для нерезидентів Євросоюзу становить 24%. До 2023 року, заплативши там податок із продажу квартири, у Росії колишній власник не повинен був нічого платити.
Але тепер щодо низки країн ситуація змінилася: у серпні 2023 року набув чинності указ, який припинив дію угоди про уникнення подвійного оподаткування з недружніми державами. Тож податкове навантаження у частини власників закордонної нерухомості може зрости.
Однак подібні угоди, як і раніше, діють з багатьма державами. Податковий залік можуть зробити, наприклад, власники об'єктів у Туреччині чи Омані. Для цього їм потрібно подати декларацію 3-ПДФО до російської податкової та додати до неї документи, що підтверджують суму отриманого доходу та суму сплаченого за кордоном податку.